[RichProject-47] 재건축 사업에서 용적률의 중요성

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

재건축 아파트의 사업성이 용적률이 변함에 따라서 어떻게 변하는지 알아보겠습니다. 용적률이 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종상향이 된다면 결과는 어떻게될지 궁금하지 않으신가요?

 

용적률이 달라지면 아파트 한 세대를 짓는 데에 들어가는 필요 대지지분의 크기가 달라집니다. 즉 용적률 250%일 때 34평형 아파트의 필요 대지지분은 13.25평이지만, 용적률이 300%로 높아지면 34평형 아파트의 필요 대지지분은 10.75평으로 줄어듭니다. (용적률 별 필요 대지지분표 참조 → RichProject-33)

 

다시 말해서 용적률이 높아지면, 같은 면적의 대지 위에 더 많은 아파트를 지을 수 있다는 뜻입니다. 

 

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용적률에 따라  필요 대지지분이 달라진다

 

용적률이 250%일 때와 300%일때 최목동 씨가 보유한 대지지분 20.03평이 어떻게 사용되는지 비교해 봅시다. 용적률을 제외한 나머지 조건들은 모두 동일하다고 가정하겠습니다.

 

일반분양 기여 대지지분
= 보유 대지지분 - 기부채납 - 34평형 조합원분양 필요 대지지분

① 용적률 250%일 때
= 20.06평 - (20.06평*12.5%) - 13.25평
= 4.3평

② 용적률 300%일 때
= 20.06평 - (20.06평*12.5%) - 10.75평
= 6.8평

→ 용적률이 50% 상향되면서 필요 대지지분이 2.5평 줄어든만틈 일반분양 기여 대지지분이 2.5평 늘어났습니다.

 

 

여기서 끝이 아닙니다. 필요 대지지분이 줄어들었으므로 대지지분 1평당 일반분양 수익도 높아집니다. 

대지지분 1평당 일반분양 수익
= 일반분양 수익 / 필요 대지지분

① 용적률 250%일 때
= (일반분양가 - 순수건축비) / 필요 대지지분
= {(10억원 - 500만원*55평)} / 13.25평
= 5,471만원

② 용적률 300%일 때
= (일반분양가 - 순수건축비) / 필요 대지지분
= {(10억원 - 500만원*55평)} / 10.75평
= 6,744만원

 

 

일반분양에 기여한 대지지분도 늘어나고, 대지지분 1평당 수익도 늘어났습니다. 그렇다면 두 개를 곱해서 산출하는 일반분양 기여 금액도 늘어나는 것은 당연하겠지요.

일반분양 기여 금액 
= 대지지분 1평당 일반분양 수익 * 일반분양 기여 대지지분
= 6,744만원 * 6.8평
= 약 4억5,859만원

분담금
= 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액
= 3억6,575만원 - 4억5,859만원
= - 9,284만원

마이너스(-)가 붙었다는 것은 무슨 뜻일까요? 바로 조합원들이 그만큼 환급을 받는다는 뜻입니다. 

Wow~! 이것이 바로 용적률 250%와 용적률 300%의 사업성의 차이입니다.

 

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아래 표는 용도지역이 2종→3종일반주거지역으로 종상향되었을 때 일반분양가 변동에 따른 분담금을 계산해본 것입니다. 

 

※ 아래 기준 모두 동일하다고 가정~!

• 기부채납비율 : 12.5%
• 평당 공사비 : 500만원
• 용적률 : 300%
• 34평형 조합원 분양 신청

 

용적률 300%일 때, 일반분양가에 따른 분담금 변화

 

표를 보면 일반분양가 9억원일 때 2,953만원을 환급받게 되고, 일분가가 10억원이면 9,284만원을 환급받게 됩니다. 만약 일반분양을 할 시점에 부동산 시장이 좋아서 11억원에 일반분양을 한다면 무려 1억5,608만원을 환급받게 됩니다. 

 

결론적으로, 목동신시가지아파트 1단지의 경우 다른 조건이 모두 동일하다면 용도지역에 따라 분담금이 2억원 이상도 차이가 나게 됩니다. 대지지분이 비슷해도 용도지역이 2종이냐, 3종이냐에 따라서 결과가 엄청나게 달라진다는 것을 알 수 있습니다. 

 

투자자들이 3종일반주거지역을 선호하는 이유를 이제 아실 겁니다~

 

 

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In Conclusion :

 

용도지역이 종상향 된다면 사업성은 좋아질 것이 분명합니다. 다만 종상향이 되면 재건축 후 세대수가 훨씬 많아지므로 이에 따른 학교용지, 공원, 도로 등의 기부채납 비율이 높아질 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 종상향이 되면 무조건 분담금을 환급받는다고 생각하시면 안 되고, 기부채납비율도 눈여겨봐야 할 것입니다.

 

만약 목동신시가지아파트에 재건축을 염두에 두고 투자를 하고 싶다면 우선 대지지분이 큰 물건이 좋고, 당연히 2종 보다는 3종 지역의 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 무엇보다 세대당 평균 대지지분이 많은 단지를 선택하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 세대당 평균 대지지분이 많다는 것은 그만큼 일반분양 물량이 많아서 총분양수입이 증가하게 되고, 그러면 사업성이 좋아지기 때문입니다. 사업성이 좋으면 당연히 조합원들에게 더 많은 혜택을 줄 수 있고 분담금도 줄어듭니다.

 

 

※ 다른 사업장에도 적용이 가능하다

 

위의 사진(표)은 비단 목동에만 해당되는 것이 아닙니다. 좀 더 폭넓게 활용한다면 서울시 내의 용도지역 3종일반주거지역인 곳 중에서 대지지분이 약 20평 정도인 아파트를 찾아 투자수익을 계산할 때에도 유용합니다.

 

예를 들어 이러한 조건에 맞는 아파트인데 일반분양가가 10억원으로 예상된다고 가정합시다. 우리는 이미 이 아파트의 분담금이 -9,284만원, 즉 9,284만원을 환급받는다는 사실을 알고 있습니다. 

 

만약 이 아파트의 현재 시세가 8억5,000만원이라면 이 아파트에 대한 투자금은 약 7억5,716만원이라는 것을 알 수 있습니다.

투자금 = 매입가격 + 예상 분담금
         = 8억5,000만원 + (-9,284만원)
         = 약 7억5,716만원

 

그리고 이 아파트의 일분분양가가 10억원이라고 예상했으므로, 투자수익은 약 2억4,284만원이라고 예측해 볼 수 있습니다.

투자수익 = 일반분양 예상가 - 투자금
            = 10억원 - 7억5,716만원
            = 약 2억4,284만원

 

이처럼 하나의 재건축 사업장에 대한 분담금 표를 만들어두면, 비슷한 조건의 다른 아파트 재건축에도 적용이 가능합니다. 변수를 조정해 가며 활용할 수 있기 때문입니다. 재건축 사업의 자료를 분석하는 것은 그 자체로 다른 투자를 위한 디딤돌이 되는 것입니다.

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.