[RichProject-48] 목동 재건축 아파트 사업성 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

목동 재건축 아파트에 대한 동별 사업성 분석 및 비교를 해보겠습니다. 세대당 평균 대지지분(평)을 기준으로 양천구 목동에 있는 어떤 아파트가 향후 재건축 진행시 사업성이 좋아 투자할 만한 가치가 있는지에 대한 판단을 하는데 조금이나마 도움이 되리라 생각합니다.

 

세대당 평균 대지지분이 크면 일반적으로 재건축 사업성이 좋기때문에 사업성을 판단하는 기준이 됩니다. 하지만 100% 무조건 재건축 사업성이 좋은 것은 아니고 기타 여건에 따라 사업성이 달라질 수 있는 점 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

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목동 재건축 단지는 왜 주목받고 있나?

 

서울 목동신시가지 아파트단지 구분도

 

목동 아파트 단지는 모두 1985년~1988년 사이에 지어졌습니다. 그래서 2015년에 정부가 재건축 가능 연한을 30년으로 단축했을 때 가장 크게 주목 받았던 곳 중 하나입니다.

 

그러나 이곳은 그 이후로 한참이 지나도록 의외로 가격 상승폭이 크지 않았습니다. 비슷한 시기에 관심을 끌었던 개포주공아파트나 고덕주공아파트에 비해 사업 진행 속도가 너무 늦다보니 투자자들의 관심이 적었던 것입니다. 그러다가 2016년 4월부터 상승세를 타기 시작하더니 2017년 초반부터는 다시 투자자들로부터 재건축 투자 유망 지역으로 가장 많은 관심을 끄는 단지로 자리매김 하였습니다.

 

"대지지분이 크니까"

→ 실제로 이곳 단지들 중에는 대형평수로서 대지지분이 큰 아파트들이 많습니다. 또한 내로라하는 학군을 가지고 있어 실수요자들이 많습니다. 

 

 

 

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▣ 목동신시가지아파트 1~3단지 (2종일반주거지역→법적상한용적률 250%)

 

 

위 표는 목동신시가지아파트 1~3단지의 용적률과 세대당 평균 대지지분을 나타낸 표입니다. 참고로 1~3단지는 용도지역이 2종일반주거지역입니다. 용적률은 130% 이하이면서 세대당 평균 대지지분은 26평~28평까지로 매우 높은 편이어서 향후 재건축 공사 시 사업성이 엄청 높은 구역이라 할 수 있습니다.

 

 

 

 

▣ 목동신시가지아파트 4~12단지 (3종일반주거지역→법적상한용적률 300%)

 

목동신시가지아파트 4단지 평형별 대지지분

목동신시가지아파트 5,6,7단지 평형별 대지지분

목동신시가지아파트 8,9,10,11단지 평형별 대지지분

목동신시가지아파트 12,13,14단지 평형별 대지지분

 

목동신시가지아파트 4~7단지는 3종일반주거지역으로 용적률 300%를 적용받는 지역입니다. 또한 양천구 신정동에 위치한 목동신시가지아파트 8~14단지 역시 3종일반주거지역으로 법정상한용적률 300%를 적용받습니다.

 

목동신시가지아파트 1~12단지 모두 세대당 평균 대지지분을 보면 매우 우수한 사업성을 가지고 있는 동시에, 심지어 용적률까지 낮아서 향후 재건축 사업 진행시 큰 시세차익이 가능하리라 판단됩니다. 물론 입지도 좋아 부동산 시장의 상황에 따라 다르겠지만, 일반분양 분양가도 높게 측정될 가능성이 높아 기대가 벌써부터 되는 곳입니다.

 

단, 위 표는 2017년 3월을 기준으로 작성된 것으로 조인스랜드 자료를 기준으로 정리한 것입니다. 타 출처의 자료와 수치가 조금씩 다르게 표기될 수 있습니다. 따라서 참고자료로 활용하시되 투자를 결정하시기 전에는 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

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1. 재건축 사업이 매우 초기 단계이거나 아직 사업이 본격적으로 시작되지 않은 경우라도, 같은 지역 내 비슷한 조건의 사업장 관리처분계획 내용을 참고하면 미리 사업성 분석을 할 수 있다. 단, 실제 사업이 시작될때까지 지속적 모니터링을 통해 달라진 변수를 고려해야 한다.

2. 일반분양가가 높아지면, 일반분양 수익이 많아지므로 사업성은 좋아진다.

3. 공사비(시공비)가 높아지면, 총사업비가 늘어나므로 사업성은 낮아진다.

4. 기부채납비율이 높아지면, 일반분양 물량이 줄어들므로 사업성은 낮아진다.

5. 용적률이 높아지면 필요 대지지분이 줄어들고, 따라서 일반분양 물량이 늘어나므로 사업성은 좋아진다.

 

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한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.