[RichProject-52] 한 발 빠르게, 재개발 감정평가액 예측하기

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

재개발 사업이 진행되는 곳은 단독주택 또는 다가구주택의 연식, 대지지분, 건축구조 등이 천차만별이기 때문에 감정평가액을 예측하는 것이 까다롭습니다. 하지만 남들보다 한 발 빠르게 개략적인 감정평가액 예측해보는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

많은 재개발 전문가들은 감정평가액이 공개된 후에 투자를하라고 말합니다. 그 이유는 감정평가액이 공개되면 대부분의 불확실성이 사라지고 어느 정도 분명한 수익성이 산출되기 때문입니다. 이때에는 생각보다 낮은 사업성에 실망한 매물들이 시장에 나오기도 하므로 투자하기에 좋은 타이밍인 것은 사실입니다. 

 

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▣ 감정평가액과 시세는 완전히 별개다

 

이전 포스팅에서 언급한 2가지 이유때문에 감정평가액은 시세보다 낮게 나오는 것이 일반적입니다. 

중요한 것은 시세와 감정평가액이 별개라는 사실입니다. 어떤 투자자들은 이러한 사실을 간과한 채 시세보다 싸게 나왔거나 대지지분이 크면 무조건 매입하기도 합니다. 그러나 나중에 실제 감정평가액이 나온 후 계산해 보면 감정평가액이 너무 적고 분담금이 너무 많이 나와서 별로 수익을 올리지 못하는 경우도 부지기수입니다. 

 

감정평가액을 예측해 보는 것은 리스크 관리와 수익성 분석을 위해 반드시 필요한 과정입니다. 특히, 감정평가액에 대한 기준을 가지고 있으면 갑자기 매물이 나왔을 때 여기에 얼마의 P(프리미엄)가 붙었 있는지도 가늠할 수 있습니다.

 

 

▣ 미리 추산해보는 '평균 감정평가액'

 

조합창립총회 자료를 보면 이 구역의 종전자산평가 총액과 토지등소유자의 수를 알 수 있습니다. 그렇다면 종전자산평가 총액을 토지등소유자의 수로 나누면, 토지등소유자 한 명당 가지고 있는 부동산의 '평균 감정평가액'을 구할 수 있습니다. 

 

평균 감정평가액 = 종전자산평가액 총액 / 전체 토지등소유자 수

 

※ 경기도 C구역 재개발 조합창립총회 책자 중 '산정기준'

• 총분양수입(A) : 1,284,541,198
• 총사업비용(B) : 734,362,777
• 개발이익(C) : 550,178,421(A-B)
• 종전자산평가 총액(D) : 405,517,188
• 전체 토지등소유자 수 : 1,707명

비례율 : (A-B)/D * 100 = 135.6%

평균 감정평가액 = 종전자산평가 총액 / 전체 토지등소유자 수
                      = 4,055억원 / 1,707명
                      = 약 2억3,755만원

 

물론 이 값은 절대적인 금액이 아니고 말 그대로 '평균'입니다. 어떤 집은 이보다 높을 것이고 또 어떤 집은 이보다 낮을 것입니다. 다만 그 지역에 가장 많이 분포하고 있는 형태의 주택이라면 대략 이 정도 수준일 거라고 추정할 수는 있습니다. 

 

만약 감평가가 2억3,000만원 정도로 추산되는 주택인데 2억6,000만원에 매물로 나왔다고 가정하면, 이 주택에 대해 3,000만원의 P를 주고 사는 셈이 됩니다. 이처럼 감평가를 대략 유추하는 것만으로도 투자에 큰 도움이 됩니다. 

 

 

▣ '프리미엄'을 고려하면 선택이 분명해진다

 

감정평가액 예측 가격을 현실 투자에 어떻게 적용할 것인지 생각해 봅시다. 재개발 구역 내 아래와 같은 매물이 있다고 가정합시다. 

 

※ [매물조건]

• 전용면적 : 14평
• 매매가격 : 2억원
• 예상 감정평가액 : 1억5,000만원

 

위의 매물을 사는 것이 좋을까요, 사지 않는 것이 좋을까요???

 

통상 사업성이 좋은 재개발 구역이라면, 조합원분양가는 일반분양가보다 약 20%정도 낮게 책정되는 것이 일반적입니다. 이 지역 인근의 시세를 조사해보니 25평형 아파트의 일반분양가는 5억원 정도로 예상된다고 합시다. 그렇다면 조합원분양가는 약 4억원 정도일 것입니다. 

 

프리미엄(P) = 매입가격 - 감정평가액
                = 2억원 - 1억5,000만원
                = 5,000만원

예상 시세차익 = 일반분양가 - 조합원분양가 - 프리미엄
                   = 5억원 - 4억원 - 5,000만원
                   = 5,000만원

 

개략적인 수익률에 대한 감을 잡았다면 이제 선택을 할 차례입니다. 시세차익이 1억원 이상이니까 5,000만원의 P를 주고서라도 매입하겠다고 결정할 수도 있습니다. 반대로 5,000만원이나 P를 주기는 싫으니 매입하지 않겠다고 결정할 수도 있습니다. 어느 쪽이든 선택은 여러분의 몫입니다. 

 

 

마무리 글

 

중요한 것은 이러한 선택이 이뤄지기 위해서는 개략적인 수익률을 산출하고, 그에 따라 합리적으로 판단해야 한다는 점입니다. 프리미엄이 얼마인지도 모르겠고 얼마의 시세차익을 얻게 될지도 모르는데, '그냥 돈이 될 것 같아서' 덜컥 사버리고 후회하는 일이 없기 바랍니다.

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.