[재개발 수익률 분석] 봉천14구역 재개발 진행현황 및 매물 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

이번 시간에는 봉천14구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.

이전 봉천14구역에 대한 입지 분석한 글을 같이 읽으시면 큰 도움이 되리라 생각합니다.

 

 

 

 

2020.09.19 - [부동산 여행기] - [재개발분석] 서울시 관악구 봉천동 봉천14구역 재개발 추진현황 및 입지분석

[재개발분석] 서울시 관악구 봉천동 봉천14구역 재개발 추진현황 및 입지분석

---

 

 

▣ 봉천 14구역

 

• 봉천14구역은 현재 조합설립인가(20.09.29)를 받고 사업시행인가를 앞두고 있는 상황.
• 최근 서울시 도시계획위원회로부터 정비계획 심의안 가결(2022.05월)을 받았으며 앞으로 사업 속도가 더욱 탄력을 받을 수 있게 되었습니다.
• 위치가 위로는 7호선 숭실대입구역을 아래로는 2호선 서울대입구역을 이용할 수 있습니다.
• 서부선이 입주 시점인 2028년 개통예정으로 강남/여의도로 접근성이 획기적으로 개선 예정.

 

▣ 매물 분석 (무허가주택/ 단위:만원)

 

• 감정평가액 : 0
• 프리미엄(P) : 68,000
• 매매가(감정평가액 + P) : 68,000
• 조합원 분양가 : 62,000 (봉천4-1-2구역 84타입 조분가)
• 전세금 : 1,000
• 3년 후 입주 시, 예상 시세 : 150,000

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 68,000 - 1,000

                   = 67,000(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 62,000 - 0(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 62,000

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 68,000 + 62,000

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 62,000 + 68,000

               = 130,000

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 150,000 - 130,000

                = 20,000

 

예상 수익률 = 초기투자금 67,000(만원) 기준 29.8%

                    = 총투자금 130,000(만원) 기준 15.3%

 

 

※ 무허가 주택(뚜껑물건) 특징

재건축 구역에서는 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원 입주권이 나옵니다.

반면에 재개발 구역에서는 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 입주권이 나옵니다.​

심지어 등기가 없는 무허가 건물의 소유자에게도 조합원 입주권이 나옵니다.

무허가 건물은 '주택 외'로 분류되어 주택이 있어도 취득세가 중과되지 않습니다.

​하지만, 무조건 입주권이 나오는 것은 아니므로 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.

 

---

 

 

 

▶ 마무리글

우선 봉천14구역은 입지가 우수하며 향후 여러 호재들이 실현되면 더욱 발전 가능성이 있는 재개발 구역이라 생각됩니다. 그리고 기대보다 조합설립인가 이후 사업 속도가 빠른 점 또한 큰 메리트 중 하나라고 생각합니다.

 

무허가주택(뚜겅) 매물이어서 초기투자금과 분담금 금액이 크다는 점에서 약간 압박감이 드는 것 또한 사실입니다. 

 

사업 속도 및 입지를 고려하면, 입주 후 오랜기간 보유한다면 좋은 물건이라 생각되며 개인적으로는 단기간에 수익률 측면에서만 본다면 다른 재개발 구역의 매물을 찾아보는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.