[재개발분석] 서울시 관악구 봉천동 봉천14구역 재개발 추진현황 및 입지분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

광명뉴타운 재개발 분석에 이어 두번째로 봉천14구역 재개발지역에 대한 추진현황 및 입지분석을 해보려고합니다.

 

현재는 서울에서 가장 집값이 저렴하며, 개발이 되지 않은 주인공은 관악구 입니다.

노후화가 심하고, 주택밀집지역이어서 서울 다른 구에 비해서 평단가가 가장 낮은 지역입니다.

하지만, 관악구는 조용히 천지개벽을 준비하는 중입니다.

 

신림뉴타운이 예정되어 있고, 봉천14구역보다 더 빠르게 진행되고 있는

봉천4-1-2구역, 봉천4-1-3구역도 있으며 입주시에는 지금과는 다른 많은 변화가 예상되는 지역입니다.

 

봉천14구역은 지난달에 조합설립인가 신청을 한 상태이며, 올해 10월 조합설립인가 승인이 날 예정입니다.

 

봉천14구역 주변 환경

 

 

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▶ 사업현황

• 위치/면적 :  숭실대입구역 인근(500~800m)/ 74,209제곱미터
• 규모 : 1395세대
• 조합원수 : 648세대
• 진행단계 : 20년 10월 조합설립인가 예정

 

♣ 조합설립인가 이후에는 더 빠른 속도로 추진될 거 같으며, 매물가격도 크게 한 번 점프 예상됩니다. (조합설립 동의율이 80%가 넘은 상황입니다)

 

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▶ 봉천동 재개발 현황

 

관악구 봉천동 재개발현황

봉천14구역 주변 추진중인 4-1-2/ 4-1-3 구역

 

숭실대입구역과 서울대입구역 사이에 현재 봉천 4-1-2, 4-1-3구역과 봉천14구역이 진행중입니다.

봉천 4-1-2은 이미 철거가 거의 완료된 상황이며, 4-1-3구역도 사업시행인가 준비중이어서

두 구역 모두 많은 프리미엄이 붙은 상황이며, 심지어 매물도 없는 상황입니다.

주변에 이미 주거벨트가 형성이 완료된 지역이어서 입주시에는 시너지효과가 예상됩니다.

 

아쉬운 점은 봉천14구역도 벌써 매물이 거의 없으며, 있는 매물도 프리미엄이 4억 이상 붙은 상황입니다.

미래에 변하게 될 관악구의 신축에 대한 수요는 역시 엄청납니다.

 

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▶ 봉천14구역의 장점

 

o 주변 구축 대단지 아파트들로 이미 주거벨트 형성완료

→ 기존 인프라 형성이 되어있어 생활하기 편리함.

 

o 2호선 서울대입구역, 7호선 숭실대입구역, 서부경전철 은천삼거리역 역세권 위치

→ 입주시에는 트리플 역세권 효과로 인해 시세상승 예상

 

o 도보 가능거리에 초등학교, 중학교 위치

→ 관악구에서 나름 좋은 학교들이 많이 있음

 

 

 

 

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▶ 봉천동 호재

 

28년 개통을 목표로 하고 있는 서부선경전철이 봉천동 재개발 구역의 큰 호재라 생각됩니다.

봉천14구역도 서부경전철 은천삼거리역과 약500m 거리로 도보5분 거리입니다.

 

서부선경전철

 

관악구가 현재 서울에서 집값이 낮은 가장 큰 이유가 교통여건 안 좋다는 점입니다.

왠만한 다른 서울 지역은 지하철 여러 노선이 겹치기 때문에

어느 곳을 가든 쉽게 도착할 수 있습니다.

하지만 관악구 봉천동은 2호선, 한 개 노선 밖에 없어서 강남과의 접근성은 좋지만,

서울 다른 지역을 가기에는 어려움이 있는 점이 사실입니다.

 

♠ 서울시를 위/아래로 가로지르는 서부경전철이 개통된다면, 관악구는 여의도로의 접근성이 획기적으로 좋아집니다.

그리고 더 나아가 강북 마포구, 서대문구로의 접근도 개선되기 때문에 교통이 좋지 않다는 관악구의 이미지를 단 번에 바꿀 수 있으리라 예상됩니다.

 

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▶ 주변 아파트 시세

   

 

 

봉천14구역 바로 옆에 위치한 롯데캐슬골든포레 아파트를 기준으로

향후 봉천14구역의 입주시 시세를 예측해보겠습니다.

 

o 입주일 : 2020년 02월

o 세대수 : 959세대

o 건폐율 : 22%

o 용적률 : 244%

o 평형대 : 25평

o 매매가 : 10~11억 초반

 

20년 09월 현재 시세기준으로 25평 10~11억 정도이며, 34평은 13억정도 입니다.

 

→ 지금과 같은 서울시 부동산 상승 흐름을 감안해서, 봉천14구역 입주시 시세를 조심스럽게 예측해본다면, 25평은 보수적으로 12억, 34평은 15억정도 예상해봅니다. 관악구의 신축은 정말 귀해서 충분한 경쟁력이 있다고 생각합니다.

 

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<총평>

 

서울시 관악구의 입지 좋은 귀한 신축아파트~!!

올해 조합설립인가 완료되면, 더 빠른 속도로 진행가능한 재개발구역입니다.

봉천14구역을 둘러싸고 있는 구축 대단지 아파트가 이미 완성된 인프라를 구성하고 있습니다.

2호선 서울대입구역, 7호선 숭실대입구역, 서부경전철 은천삼거리역까지 입주시에는 트리플 역세권까지

기대가 되는 강남 접근성이 용이한 봉천14구역.

현재의 관악구가 아닌 미래에 변모할 관악구를 생각하시는 분이시라면 주저없이 추천드리고 싶은 구역입니다.

 

이상 끝.