[재개발 수익률 분석] 최종 예상 수익 계산하는 방법

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

지난포스팅은 재개발 물건을 투자할 때, 초기투자금(실투자금)과 총투자금을 계산하는 방법에 대해서 알아보았습니다. 

 

2022.05.15 - [부동산 여행기] - [재개발 수익률 분석] 초기투자금(실투자금) 계산하는 방법

2022.06.06 - [부동산 여행기] - [재개발 수익률 분석] 총투자금 계산하는 방법

 

이번 포스팅은 재개발 투자 시, 최종 예상 수익금을 계산하는 방법에 대해서 포스팅하겠습니다.

 

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최종 예상 수익금 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

 

재개발 투자의 최종 예상 수익은 재개발 물건이 새 아파트가 되는 시기의 가격에서 총투자금을 빼서 구한다.

 

 

최종 예상 수익 계산해보는 연습문제-1

 

• 매매가 3억원
• 전세보증금 1억원
• 감정평가액 2억원
• 조합원분양가 5억원
• 비례율 100%인 빌라
• 3년 후 입주 시 예상 시세 8억원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 3억원 - 1억원

                   = 2억원

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 5억원 - 2억원(감정평가액 2억원 * 비례율 100%)

           = 3억원

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 3억원 + 3억원 또는

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 5억원 + 1억원(3억원 - 2억원)

               = 6억원.

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 8억원 - 6억원

                = 2억원

 

예상 수익률 = 초기투자금 2억원 기준 100%

                    = 총투자금 6억원 기준 33.3%

 

맹목적으로 암기하지 말고, 용어의 의미를 이해한 상태에서 계산하는 순서와 흐름을 파악하는 것이 중요합니다.

 

 

최종 예상 수익 계산해보는 연습문제-2

 

• 매매가 5억원
• 전세보증금 2억원
• 감정평가액 4억원
• 조합원분양가 6억원
• 비례율 100%인 단독주택
• 3년 후 입주 시 예상 시세 10억원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 5억원 - 2억원

                   = 3억원

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 6억원 - 4억원(감정평가액 4억원 * 비례율 100%)

           = 2억원

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 5억원 + 2억원 또는

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 6억원 + 1억원(5억원 - 4억원)

               = 7억원.

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 10억원 - 7억원

                = 3억원

 

예상 수익률 = 초기투자금 3억원 기준 100%

                    = 총투자금 7억원 기준 42.8%

 

 

예로 든 두 매물이 같은 구역에 있다면 어떤 매물을 선택하는 것이 좋을까??

 

초기투자금이 2억원뿐인 투자자는 빌라를 선택해야 한다. 그러나 초기투자금이 3억원 이상 여유가 있는 투자자자는 둘 중에 선택할 수 있다.

 

이럴 경우 초기투자금 기준 수익률이 100%로 같더라도 단독주택을 선택하는 것이 좋다. 투자수익이 더 크고 총투자금 기준 수익률도 더 높기 때문이다. 두 물건이 같은 구역에 있는 매물이므로 투자기간이 같다고 전제했을 경우이다.

 

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예상 연수익률 매물을 결정한다~!

 

위의 예로 든 두 매물이 서로 다른 재개발구역에 있어 투자기간이 다르다면 어떻게 될까??

 

빌라는 입주할 때까지 3년이 걸리고, 단독주택은 입주할 때까지 5년이 걸린다고 가정해보자.

재개발구역은 구역마다 진행 상황이 다르고 입주할 때까지 남은 기간도 다르기 때문에 예상 수익이 같다면, 입주할 때까지 남은 기간이 짧은 곳에 투자하는 곳이 유리하다. 

 

이를 판단하려면 재개발 투자의 연수익률을 계산할 수 있어야 한다. 

 

수익률 = 수익/투자금 * 100
연수익률 = 수익률 / 투자 기간

 

빌라는 총투자금 기준 수익률이 33.3%인데 입주할 때까지 3년이 걸린다고 했으므로 연수익률은 11.1%(33.3/3)다. 단독주택은 총투자금 기준 수익률이 42.8%지만 입주할 때가지 5년이 남았으니 연수익률은 8.6%(42.8/5)가 된다.

 

이때는 빌라가 단독주택보다 연수익률이 높다. 재개발은 남은 기간이 짧을수록 리스크도 비례해서 줄어든다. 따라서 예로 든 빌라가 단독주택보다 연수익률이 높을 뿐 아니라, 투자기간이 짧아 리스크 관리에도 더 유리하다.

 

이상 끝.

 

재개발 모르면 부자될 수 없다(최진성 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다