[재개발 수익률 분석] 총투자금 계산하는 방법

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

지난 포스팅은 재개발 물건을 투자할 때, 초기투자금 즉 실질적인 실투자금을 계산하는 방법에 대해서 알아보았습니다. 

 

이번 포스팅은 재개발 투자 시, 「총투자금」을 계산하는 방법에 대해서 포스팅하겠습니다.

 

 

 

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총투자금이란?

재개발구역의 물건을 사서 새 아파트에 들어갈 때까지 필요한 모든 최종 금액, 일명 '총투'라고 현장에서 사용합니다. 재개발 투자는 물건의 권리가액(감정평가액*비례율)이 조합원분양가보다 낮으면 분담금을 내야 합니다. 분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다. 

 

분담금은 재개발 물건을 살 때 내는 것이 아니라, 이주와 철거가 끝난 후 착공할 때부터 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 비율로 내는데, 분담금의 중도금에 대해서는 중도금 대출이 가능합니다. (규제지역에서는 주택 보유 여부에 따라서 다르게 적용)

 

따라서 재개발 매물을 구입할 때는 나중에 내야 하는 분담금 액수가 어느 정도이고, 어느 시기에 얼마씩 내야 하는지, 대출은 가능한지 등을 자세히 조사한 후에 자금계획을 세워야만 합니다~!!!

 

 

 

총투자금 = 새 아파트를 구입하는 데 들어가는 총비용
               = 매매가 + 분담금
               = 조합원분양가 + 프리미엄(P)

 

 

총투자금 계산해보는 연습문제-1

• 매매가 3억원
• 감정평가액 2억원
• 조합원분양가 5억원
• 비례율 100%인 빌라의 분담금과 총투자금

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 5억원 - 2억원(감정평가액 2억원 * 비례율 100%)

           = 3억원

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 3억원 + 3억원 또는

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 5억원 + 1억원(3억원 - 2억원)

               = 6억원.

 

 

총투자금 계산해보는 연습문제-2

• 매매가 8억원
• 감정평가액 6억원
• 84㎡ 조합원분양가 7억원
• 59㎡ 조합원분양가 5억원
• 비례율 100%인 다가구주택의 분담금과 총투자금

※ 84㎡/ 59㎡의 두 개 평형 새 아파트를 신청한 경우임을 고려.

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 12억원(7억원+5억원) - 6억원(감정평가액 6억원 * 비례율 100%)

           = 6억원

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 8억원 + 6억원 또는

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 12억원 + 2억원(8억원 - 6억원)

               = 14억원.

 

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마무리글

 

오늘은 재개발 물건을 매수함에 있어 최종적으로 필요한 금액인 총투자금을 계산하는 방법에 대해서 알아보았습니다.

총투자금을 정확하게 계산할 줄 알아야지, 향후 수익률 및 분담금을 내야하는 시점에 자금현황에 문제가 생기지 않습니다.

 

 

재개발 모르면 부자될 수 없다(최진성 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다