[재개발 수익률 분석] 초기투자금(실투자금) 계산하는 방법

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

재개발 투자 시, 무조건적으로 고려해야하는 3가지 기본사항에 이어서 오늘은 재개발구역에 있는 물건을 매수할 때 돈이 얼마가 필요한지(초기투자금 계산방법)에 대해서 알아보겠습니다. 

 

재개발 투자 시, 초기투자금은 얼마나 들까?

 

 

재개발구역에 있는 기존 부동산의 소유권을 이전할 때까지 들어가는 비용을 「초기투자금」이라고 합니다. 실투자금과 같은 개념입니다. 초기투자금은 부동산의 매매가에서 레버리지를 뺀 금액입니다. 레버리지는 대출금이나 임차인을 들일 경우 받는 임대보증금을 의미합니다. 

 

매매가는 감정평가액에 프리미엄(P)이 더해진 금액으로 볼 수 있습니다.

 

초기투자금 = 재개발구역의 부동산을 매입할 때 들어가는 비용, 실투자금
               = 매매가 - 레버리지(임대보증금 또는 대출금)
               = 감정평가액 + 프리미엄 - 레버리지
               ※ 매매가 = 감정평가액(또는 권리가액) + 프리미엄

 

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▣ 프리미엄과 초기투자금(실투자금)을 계산하는 연습문제-1

 

• 매매가 3억원
• 감정평가액 2억원
• 전세보증금 5,000만원

위 빌라의 프리미엄과 초기투자금은 얼마일까?

 

1. 프리미엄은 "매매가 - 감정평가액(또는 권리가액)" 이므로 「3억원 - 2억원 = 1억원」

2. 초기투자금은 "매매가 - 레버리지(임대보증금 또는 대출금)" 이므로 「3억원 - 5,000만원 = 2억5,000만원」

 

 

▣ 프리미엄과 초기투자금(실투자금)을 계산하는 연습문제-2

 

• 매매가 5억원
• 감정평가액 4억5,000만원
• 월세보증금 5,000만원
• 월세 50만원
• 대출승계 2억5,000만원

위 단독주택의 프리미엄과 초기투자금은 얼마일까?

 

1. 프리미엄은 "매매가 - 감정평가액(또는 권리가액)" 이므로 「5억원 - 4.5억원 = 5,000만원」

2. 초기투자금은 "매매가 - 레버리지(임대보증금 또는 대출금)" 이므로 「5억원 - 5,000만원(보증금) - 2.5억(대출승계) = 2억원」

 

 

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마무리글

 

오늘은 재개발 수익률 분석을 함에 있어 가장 먼저 계산이 필요하고 현실적으로 물건 매수가 가능한 금액인 초기투자금(실투자금)을 계산하는 방법에 대해서 알아보았습니다.

초기투자금을 얼마로 산정하느냐에 따라서 향후 수익률이 결정되는만큼 정확하게 이해하고 계산할 줄 알아야 됩니다~^^

 

 

다음 포스팅은 총투자금 계산하는 방법에 대해서 포스팅 예정입니다.

재개발 모르면 부자될 수 없다(최진성 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.