갈현1구역(북한산시그니처캐슬) 임장1단계 : 비교 대상 아파트 선정 및 조사

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

임장1단계 : 비교 대상 아파트 선정 및 조사에 대해서 알아보겠습니다. 

LOTTO 재개발/ 정현석(잘사는흥부 지음) 책 내용을 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

 

 

보상마진을 구하기 위해 비교 대상 아파트의 시세를 알아내고 입지, 연식, 세대수, 브랜드 등을 알아야내 합니다. 비교 대상 아파트는  내가 투자하려는 재개발 사업지와 최대한 가까운 곳에 있는 아파트를 선정하는게 좋습니다. 보상마진을 구할 때 오차를 최대한 줄일 수 있기 때문입니다.

 

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1. 비교 대상 아파트 기준 시세 확인하기

 

갈현1구역 위치도

• 갈현1구역은 연신내역을 기준으로 서북쪽에 있는데 인근에 비교 대상 아파트로 삼을 만한 단지가 보이지 않습니다. 

 

갈현1구역의 비교 대상 아파트, 녹번역e편한세상캐슬

• 연신내역에서 3호선을 따라 불광역을 지나 녹번역으로 오니, 응암2구역을 재개발하여 2020년 5월에 입주한 2569세대의 대단지 신축 아파트 녹번역e편한세상캐슬이 있습니다.

 

☆ 평형별 실거래가와 시세 알아보기

 

녹번역e편한세상캐슬 실거래가

 

• 59㎡ : 20.11.26일과 11.28일 각각 10억4,000만원과 10억3,000민원 실거래 신고된 후 같은 달 30일 2층이 9억원에 거래되었다. 이후 2021년 4월 현재 신고된 거래가 없다.
• 84㎡ : 20.12.12일, 13억5,000만원에 최고가로 거래를 신고한 뒤 2021년에는 신고된 거래가 없다.

 

→ 비교 대상 아파트의 시세를 파악하는데 어려움이 있다면, 현재 나와 있는 매물을 통해 기준 시세를 정해야 합니다~!

 

 

 

녹번역E편한세상캐슬 전용면적 59 ㎡, 84 ㎡ 시세

 

• 59㎡ : 입주 가능한 물건은 12억5,000만원과 전세를 끼고 매수할 경우 11억5,000만원 수준
• 84㎡ : 입주 가능한 물건은 15억8,000만원과 전세를 끼고 매수할 경우 14억원 수준

 

→ 온라인 호가만을 보아서는 안 되며, 반드시 임장을 통해 인터넷 호가가 시세인지 확인해야 한다. 59㎡의 경우는 12억원, 84㎡의 경우는 15억원으로 기준 시세를 설정하겠습니다.

 

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2. 비교 대상 아파트 단지의 특징 확인하기

 

단지의 특징을 알기 위해서는 먼저 온라인으로 수집한 정보 중 커뮤니티 시설, 건폐율, 지하철로 가는 지름길 등을 중개사를 통해 확인한 뒤, 직접 가서 눈으로 최종 점검을 하는 것이 필수입니다. 

 

녹번역e편한세상캐슬 위치도

 

• 녹번역e편한세상캐슬은 기본적인 편의시설 모두 완비 및 지상은 차량 통행 불가한 공원으로 조성
• 지하철까지 가는 거리는 3호선 녹번역 3번 출구로부터 500M 역세권 단지
• 남측에는 백련산이 있고 초등학교 또한 멀지 않은 곳에 있지만, 도로를 건너야 하는 부분 아쉽다

 

 

※ 갈현1구역에 투자하기 위해서 녹번역e편한세상캐슬을 열심히 임장하는 이유는 무엇일까?

바로 6가지 요소로 구성된 보상마진을 구하기 위함입니다. 비교 대상 아파트와 내가 투자하려는 재개발 구역에 아파트가 지어졌을 경우를 가정하고 서로 간의 장단점을 비교함으로써 보상마진을 더 정교하게 계산할 수 있고, 재개발 부동산의 구입 여부를 결정할 때 큰 도움이 되기 때문입니다.

 

다음 포스팅은 임장2단계 : 재개발 사업지 탐사로 찾아 뵙겠습니다~

 

 

 

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※ 은평구 재개발 3대장 비교현황(2023.1.3일 이전 기준)

2023.01.01 - [부동산 여행기] - 은평구 재개발 3대장 갈현1구역, 대조1구역, 불광5구역 비교 분석

은평구 재개발 3대장 갈현1구역, 대조1구역, 불광5구역 비교 분석