[재개발 수익률 분석] 봉천14구역 재개발 진행현황 및 매물 분석②

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

서울 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 봉천14구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다. 

 

 

부동산 하락기 초반부인만큼 일반 아파트에 비해서 재개발 매물들은 더 큰 폭으로 하락중이며, 급매물들이 꾸준히 나오고 있는 상황이며 이전 봉천14구역 무허가건축물 매물(22.06.23일자)과 시세차이를 비교해서 분석해보겠습니다.

 

 

1. 봉천14구역 입지분석 포스팅

2020.09.19 - [부동산 여행기] - [재개발분석] 서울시 관악구 봉천동 봉천14구역 재개발 추진현황 및 입지분석

[재개발분석] 서울시 관악구 봉천동 봉천14구역 재개발 추진현황 및 입지분석

 

2. 봉천14구역 22년6월자 매물 수익률분석 포스팅

2022.06.23 - [부동산 여행기] - [재개발 수익률 분석] 봉천14구역 재개발 진행현황 및 매물 분석

[재개발 수익률 분석] 봉천14구역 재개발 진행현황 및 매물 분석

 

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봉천14구역 입지 환경

 

▣ 봉천14구역

• 시공사 : 미정
• 조합원수 : 658명
• 건폐율 : 27%
• 용적률 : 297%
• 규모 : 지하4층 ~ 지상27층 (17개동)
• 일반분양/임대 : 653세대/ 280세대
• 총 세대수 : 1,571세대
• 추진현황 : 조합설립인가(20.09.29), 정비계획 심의안 가결(2022.05월)

 

봉천14구역은 일반세대 수 대비 조합원 수가 적어 사업성이 높은 구역으로, 2023년 사업시행인가 및  2029년 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

봉천14구역 조감도

 

▣ 매물 분석 (무허가건축물/ 단위:만원/ 23.01.26)

• 권리가액 : 0
• 프리미엄(P) : 40,000
• 매매가(감정평가액 + P) : 40,000
• 전세가 : 1,000
• 조합원 분양가 : 4억7,500만원(59타입) / 6억1,200만원(84타입)
• 6년 후 입주 시, 예상 시세 : 150,000

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 40,000 - 1,000

                   = 39,000(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 61,200- 0(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 61,200

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 40,000+ 61,200

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 61,200+ 40,000

               = 101,200

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 150,000 - 101,200

                = 48,800

 

예상 수익률 = 초기투자금 39,000(만원) 기준 125.1%

                    = 총투자금 101,200(만원) 기준 48.2%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 48.2% / 5

                                       = 9.64%

 

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▣ 마무리글

입주까지 5년 예상, 즉 재개발 사업리스크는 줄어들면서~
연수익률은 더 올라가는 매물 계속 출현!!

 

① 봉천14구역 매물(22.06.23 매물) 총투자금 기준 연수익률이 3.06%

② 봉천14구역 매물(23.01.26 매물) 총투자금 기준 연수익률이 9.64%

 

6개월 전에 나왔던 매물보다 총투자금 대비 연수익률 3배입니다~!

 

※ 부동산 하락기에 시간이 지남에 따라 수익률 변화를 비교하기 위해서,

5년 후 입주 시, 예상 시세를 15억원으로 동일하게 책정하였습니다. 현 부동산 시장 분위기라면 5년후 시세는 보수적인 접근으로 10억원 전후(84타입 기준)로 예상합니다.

 

그리고 무허가건축물 매물이기 때문에 향후 84타입 입주권을 받기는 어려우며 59타입 매물을 배정받을 확률이 높다는 점도 명심하시길 바랍니다. 이전 매물과의 수익률 변화 비교를 위해서 ① 향후 예상시세를 동일하게 책정, ② 조합원 분양가를 84타입으로 계산하였다는 점, 다시 한 번 언급드립니다.

 

※ 여기서 주목할 점은, 
봉천14구역 재개발 매물들이 "입주시점이 다가올수록 사업리스크는 사라지면서 연수익률이 높아진다는 점"입니다.

현 부동산 흐름을 감안했을 때, 위 물건보다 조금 더 수익률이 높은 물건이 지속적으로 출현할 것으로 예상되며, 그런 물건들은 실거주 목적이라면 매수하는 것도 하나의 방법이 될 것입니다.

만약 필자라면 아직 사업시행인가 승인이 나지 않았고, 입주까지 많은 시간을 기다려야 하기때문에 현 시점에서는 입주권 매수를 하지 않습니다. 

진입시점은 각 본인들이 처한 경제적 상황과 부동산 시장을 바라보는 입장이 다르기 때문에 알아서 판단하시길 바랍니다.

만약 시간이 지남에 따라 봉천14구역 더 좋은 조건의 물건들이 계속 나온다면 안전마진이 확실한 물건들은 모니터링을 계속 하면서 꾸준히 비교분석을 하면 좋을 거 같습니다.