[RichProject-3] 재건축, 재개발 프리미엄, 분담금에 따른 수익률 결정

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축, 재개발의 프리미엄(P), 분담금, 수익률의 삼각관계에 대해서 알아보는 3번째 시간입니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

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<RichProject-3>

 

1. 프리미엄(P)이 얼마인지 생각하라

 

 

 

재건축, 재개발 투자 물건의 각겨을 결정하는 중요 요인은 프리미엄이다. 프리미엄은 투자자가 부담해야하는 금액으로 돌려받을 수 없는, 말 그대로 사라져 버리는 비용입니다. 

 

Why? 프리미엄(P)을 내면서까지 물건을 매수하는 것일까?

 

Answer : 최종적으로 돌려받을 수 있는 투자수익이 프리미엄보다 클 것이라고 예상하기 때문.

프리미엄을 잘 계산하고 제대로 투자해야 투자수익 극대화 가능~!

 

 

간단한 사례를 들어 설명하겠습니다.

 

김모씨는 1억원에 빌라 매입.(감정평가액 6,000만원 + 프리미엄 4,000만원)

이 경우, 아무리 매입가가 저렴해도 이처럼 감정평가액이 낮게 나오면 싸게 산 것이 아닙니다. 만약 조합원분양가와 일반분양가 차이가 5,000만원이라고 하면, 김모씨는 일반분양을 받은 사람보다 딱 1,000만원 싼 금액으로 빌라를 산 것과 똑같습니다. 

 

→ 이 빌라가 과연 4,000만원이라는 돈을 투자할 만한 가치가 있는지 신중히 고민을 하고 난 이후에 투자 필요.

 

 

2. 조합원분양가와 일반분양가의 차액을 생각하라.

 

대부분의 조합원분양가는 일반분양가보다 저렴합니다. 예를들어 앞의 김모씨가 구매한 A아파트 25평형이 조합원분양가가 3억원, 일반분양가는 4억원이라고 가정합시다.

김모씨가 일반분양가 가격으로 매도한다면 최종적으로 얻는 수익은 얼마일까요?

 

투자수익 = (매도가 - 조합원분양가) - 프리미엄
            = (4억원 - 3억원) - 4,000만원
            = 6,000만원

 

→ 만약 이 아파트의 시세가 일반분양가가 더 오르고, 김모씨도 더 비싼 가격에 매도한다면 투자수익은 그만큼 커질 것입니다. 반대로 미분양이 나거나 일반분양가가 낮아진다면 김모씨의 투자수익은 적어질 것입니다.     

 

 

 

3. 일반분양가가 높으면, 분담금이 줄어든다

 

김모씨는 이미 감정평가액 6,000만원짜리 집을 재개발 사업에 내놓긴 했지만, 조합원분양을 받을 아파트의  가격은 3억원입니다. 2억4,000만원의 돈이 추가로 필요한 상황인데, 이 돈이 바로 "분담금" 입니다.

 

Why? 일반분양 수익이 높을수록, 분담금이 줄어들까?

일반분양을 통해 얻는 수익은 원래 조합원들이 내놓은 자산을 통해 벌어들인 것이기 때문에 조합원들에게 "분담금 감소"라는 형태로 다시 돌려주기 때문입니다.

 

 

→ 일반분양가가 높을수록 조합원의 분담금이 줄고, 반대로 일분가가 낮거나 미분양이 되면 조합원의 분담금이 늘어 날 수 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다.

 

 

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재건축, 재개발의 프리미엄(P), 분담금, 수익률의 삼각관계에 대해서 알아 보았습니다.

모든 투자에 있어서 기본원칙은 싸게 사는 것이 가장 중요합니다. 재건축, 재개발 투자에 있어서는 무조건 매입가가 싸다고 좋은 것만은 아니라는 사실을 알게 되었네요. 

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~