[RichProject-4] 재건축, 재개발 투자시점, 수익성

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축, 재개발 투자 시, 반드시 고민해야 할 2가지에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

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1. 얼마의 기간이 걸릴 것인가? (투자시점/투자타이밍이 관건이다)

 

 

재건축, 재개발 투자도 타이밍이 중요합니다. 어떤 단계에 들어가서 어떤 단계에 빠져나올지가 중요하다는 뜻입니다.

 

초기단계에 들어가면 고수익을 기대할 수 있지만, 사업진행 가능성과 불확실성이 높아 정확한 투자수익을 예측하기 어렵고 위험성이 높아 다소 불안한 투자가 될 수 있는 단점이 있습니다.

 

후반부에 들어가면 불확실성은 줄어들겠지만, 투자수익이 적어지게 될 것입니다. 또한 투자금도 상대적으로 많이 들어가는 단점이 생깁니다.

 

※ Tip : 초기단계에 투자를 했다면, 사업이 한 단계씩 진행되면서 가격이 계단식으로 오를 때 매도하는 것도 고려해 볼 만합니다. 충분한 수익을 낼 수 있으며, 반드시 분양을 받아야만 최고의 수익이 나는 것은 아니기 때문입니다.

 

이처럼 매수와 매도 타이밍은 각자의 상황과 투자전략을 고려해서 정해져야 합니다.
그러므로 전체 시장의 흐름을 고려해서 재건축, 재개발 투자의 황금 타이밍이 언제일지 판단하는 것이 현명한 투자 방법입니다.

 

 

 

2. 객관적으로 수익성이 좋은가?

 

 

재건축, 재개발 투자는 반드시 사전에 공부가 되어 있어야 합니다.

항상 예상 감정평가액이나 분담금을 구체적인 수치로 분석해 봄으로써 100% 정확하지는 못하더라도, 어느 정도 투자의 방향성을 파악하는 것이 핵심입니다.

 

사례)

김모씨는 1억7,000만원에 빌라 1채 매수했고 분담금 5,600만원을 내고 일반분양 4억원짜리 아파트를 받게 되었다.

당시 매입한 빌라의 감정평가액은 2억2,000만원으로 평가, 비례율 120% 적용하면 권리가액은 2억6,400만원.(권리가액 = 감정평가액 * 비례율)

 

1년 후.... 이모씨는 이 물건은 3억3,000만원에 매수~! (1년만에 1억6,000만원이 올랐습니다..)

 

만약 3억3,000만원에 매수한 물건에 김모씨와 동일한 조건으로 분담금 5,600만원을 낸다고 가정하면 이모씨는 같은 물건을 3억8,600만원에 매수한 셈입니다.

 

이 아파트의 일분가가 4억원이라는 것을 생각해보면, 과연 이모씨는 현명한 투자를 한 것일까요???

 

 

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위의 2가지 조건은 비단 재건축, 재개발 투자시에만 해당되는 고려해야하는 사항은 아니고, 모든 부동산 투자시 알고 있어야만 하는 내용이라 판단됩니다.

 

어느 단계에 투자를 들어가냐에 따라서 수익률이 결정되는만큼 타이밍을 잘 정해야 할 것입니다. 물론 단계에 따른 사업성의 위험도와 불확성 또한 고려해야만 하는건 당연하구요.

 

그리고 향후 분담금을 대략적으로 얼마 정도 내야되는지에 대한 기본적인 분석이 된 이후에 손익계산을 해보고, 수익성이 보장이 되는지 안 되는지에 대한 판단정도는 투자자 스스로 할 수 있어야 된다고 생각합니다...

 

물론 저도 아직 이 정도 실력이 안 되기에 블로그 포스팅을 통해서 실력향상을 하고자 함이구요....

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~