부동산 시장 사이클(feat.부동산 상승신호 하락신호)

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

오늘은 "부동산 상승신호 하락신호" 부룡님의 신간을 읽고, 평소에 공감하고 있던 부분에 대해서 내용을 남기고자 합니다. 책 내용의 많은 부분을 참고하였음을 밝힙니다.

 

흔히들 "부동산 투자에는 공식과 사이클이 있다"는 말들을 한 번쯤은 들어보셨을거라 생각합니다.

아직 저도 완벽한 한 주기의 사이클을 경험하지 못한 입장이라 이론적으로만 이해할 뿐, 경험으로 체득을 하진 않아서 크게 공감을 하지 못하는 부분입니다. 

 

하지만, 부동산 투자를 함에 있어서 거시적으로 어떤 사이클의 어디 부분쯤에 위치에 있는 것을 알고 투자를 하는 것이 수익률과 투자성패를 결정하는데 매우 중요하다고 생각합니다.

 

 

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★ 부동산 시장의 7단계 사이클 ★

 

 

※각 사이클(시기)마다 시장에 영향을 주는 핵심요소 5가지

 

   1. 공급의 변화

   2. 전세가격의 변화

   3. 투자수요의 변화

   4. 실수요의 변화

   5. 정부 정책의 변화

 

위의 5가지 Key Factor가 어떻게 작동하는지 아래 각 시기별로 설명하겠습니다.

 

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㉮ 침체기_매매는 사라지고, 전세가는 조금씩 오른다

 

분위기/현황

시세차익을 기대하기 어려우며 부동산을 사려는 사람이 없어 거래 자체가 잘 이뤄지지 않는다. 반대로 전세가격은 보합세를 보이거나, 전세수요가 풍부한 일부 지역은 조금씩 상승하는 모습도 보인다. 건설사측은 미분양을 걱정하여 분양물량을 줄이기 때문에, 이 시기의 주택공급물량은 꾸준히 감소한다.

 

솔루션

"수익형 부동산"과 "경매 투자" → 시세차익이 불가하여 안정적인 월수입이 가능한 수익형 부동산과 절대적인 가격 자체가 낮아졌기 때문에 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 경매를 통하여, 침체기를 극복해 보자.

 

 

㉯ 회복준비기_전세가가 급등하고 친부동산 정책(분양권 전매허용/청약제도 개선/재건축 규제완화)이 등장한다

 

분위기/현황

미분양이 급증하면서 "이제 부동산 시장은 폭망이다"라는 시장 분위기. 지난 몇년간 건설사측에서 분양에 소극적 입장을 취하여 공급물량은 지속적으로 감소하였으며, 시세차익을 포기한 대중들은 꾸준히 전세시장에 대한 수요만 높임. 그로 인해 전세가격은 지속적인 상승.

부동산 시장 침체로 인한 나라 전반에 미치는 경제 침체를 예방하기 위한 부동산 시장 정상화 정책이 슬슬 나오는 분위기.

 

솔루션

"전세갭투자", "미분양 물건투자", "청약 및 분양권 투자" → 꾸준한 전세가격으로 인한 소액 전세갭투자를 통해서 괜찮은 시세차익을 기대할 수 있다. 급속히 미분양이 줄어들기 시작하며 이것은 점차 시장이 회복하고 있다는 신호이며 낮은 가격과 건설사들의 다양한 혜택을 받으며 미분양 신축아파트를 매수할 수 있다. 소액의 계약금만 가지고도 충분한 수익을 만들 수 있는 분양권 투자도 추천.

 

 

 

㉰ 회복기_주택공급이 늘어나고 투자수요가 급증한다

 

분위기/현황

정부의 시장정상화 정책을 통해 전세수요가 매매수요로 전환되면서 전세가격은 안정화되기 시작하고 주택구입을 위한 투자자와 실수요자가 동시에 늘어나기 시작함. 건설사측에서도 조금씩 분양물량을 늘리기 시작함. 분양시장이 점점 회복되면서 "분양시장의 과열" & "A급 지역의 강세장" 현상이 일어난다. 강남의 상승세가 도드라지고 신축아파트와 재건축 아파트의 상승세가 강하게 나타난다.

 

솔루션

"A급 입지에 대한 투자", "신축 및 재건축 아파트 투자" → 주택 구입 수요가 늘어나면서 사람들의 선호도가 높은 A급 입지부터 상승세가 시작된다. 그중에서도 신축아파트를 구입하거나 또는 향후 신축으로 바뀔 재건축 아파트를 구매하는 사람들이 늘어난다. A급 지역 투자라는 의미는 자신의 가용자금에 맞춰 사람들의 선호도가 가장 높은 지역을 선택하는 것을 의미한다.

 

 

㉱ 상승기_급등하다가 일부 조정을 맞는다

 

분위기/현황

지속적인 주택공급이 급격히 증가하면서 입주물량도 많아진다. 많은 투자자들이 유입되면서 가격 상승세가 더욱  강해지고, 정부 역시 가격이 급등한 지역부터 선별적이고 순차적으로 규제(청약제도 개편/ 다주택자의 추가 보유를 막기 위한 세금 규제)를 시작한다. 규제가 시작되면 시장은 일시적으로 조정기에 빠진다. 하지만 투자심리가 위축되었음에도 많은 사람들이 규제 속에서 투자 기회를 노리고 있는 상황이다. 실수요자들이 시장에 전면적으로 등장하는 시기.

 

솔루션

"똘똘한 한 채" → 여러 채를 가지고 있다가 매도할 때 양도세를 많이 내는 것보다는 똘똘한 한 채만 보유하는 거싱 세금 측면에서 훨씬 더 유리하다. 

 

 

 

㉲ 확산기(1차 순환장)_공급이 줄고 실수요자가 늘어난다.

 

분위기/현황

'정부 규제가 시장에 별 영향을 미치지 못하는구나'라는 인식이 팽배하며, 중심지의 똘똘한 한 채는 가격이 너무 급등하여 매수하지 못하고, 중심지에서 약간 벗어난 대체지역의 주택을 구입한다. 가격의 상승세가 주변지역으로 다시 확산되는 양상이 나타나는 것이다. 중심지에서 상대적으로 저렴한 외곽지역으로 관심이 이동하는 풍선효과가 슬슬 이 시기부터 시작되는 것이다.(1차 순환장)

건설사측은 정부의 규제가 이어지면서 신규분양을 조금씩 줄여나간다. 그리고 '분양가상한제'라는 정부의 대표적인 규제가 실시된다. 또한 신도시나 택지개발지구 등 공급확대 정책을 발표하는 경우가 많다.

 

솔루션

"A급 지역의 신축 및 구축아파트 투자", "비규제지역 풍선효과 노리기" → 일시적으로 나타나는 조정기를 노려 A급 핵심지역으로 들어가는 투자방법이 상당히 유효하다. 입지가 좋은 곳이라면 구축아파트도 괜찮은 투자처가 될 수 있다. 1차 순환장에서는 앞선 시기에 하나의 트렌드처럼 시장을 주도해온 강남, 신축아파트, 재건축 투자 등에 무조건 투자하는 것은 좋지 않다. 다양한 지역으로 눈을 넓혀 자신의 자금 상황에 보다 잘 맞는 투자 대상을 선정하는 것이 매우 중요한 시기다.

 

 

㉳ 급등기(2차 순환장)_실수요가 외곽지역까지 번진다

 

분위기/현황

정부는 가격 상을 막기 위해 총력을 다하지만, 이전과 달리 사람들은 더 이상 정부 규제를 믿지 않는다. 예비 실수요자들이 전세시장에서 대기하는 모습을 보이며 이로 인해 전세수요가 다시 늘면서 전세가격이 조금씩 상승하기 시작한다. 주택공급의 급감으로 예비 실수요자들은 주택을 구입할 수 없다는 불안감이 극도로 심해지고, Panic Buying 현상에 빠지게 된다. 중심지와 외곽지를 막론하고 거의 모든 지역이 상승하는 2차 순환장이 나타난다. 이 시기의 후반부에는 건설사들이 최대한 분양을 늘려보려고 시도하여, 공급물량이 늘어나지만 실질적인 입주는 몇 년 후에 이루어진다.

 

솔루션

"풍선효과의 확산세를 노린 투자", "전세갭투자" 그리고 "이 두가지를 모두 활용한 투자" → 오른 지역의 주변 대체지를 찾는 '갭 메우기 투자' 방법이 크게 유행하며, 전세가율이 높아진 상황이므로 갭투자도 하나의 방법이 될 수 있다. 하지만, 이 시기가 되면 자신의 자금 상황을 벗어난 무리한 투자는 절대금물이라는 사실이다. 공격적 투자보다는 방어적 투자에 신경써야 할 시기이다. 

 

 

㉴ 쇠퇴기_수요는 조금씩 줄어들고 공급은 늘어난다

 

분위기/현황

투자자들과 실수요자들로 넘쳐나던 시장에너지가 점점 꺾인다. 부동산 가격 자체가 꺾인 것은 아니지만, 정부는 여전히 강력한 규제를 유지하며 대출규제 역시 강화할 것이다. 이러한 시장 상황이 계속 흐르고 흐르면, 1. 청약통장 가입자 수가 줄어들기 시작한다, 2. 아파트 청약경쟁률 역시 떨어진다, 3. 미분양 아파트가 늘어날 것이다.

 

솔루션

"투자에 보수적 접근이 필요" → 기존 상승장에서 유용하게 활용했던 투자방식을 계속 유지하기보다는 자신의 자금 상황에 맞게 운용하는 것이 중요하다. 적극적인 투자보다는 시장의 수요 변화에 특히 더 많은 신경을 써야한다.

 

 

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<총평>

부동산 투자는 수급의 변화, 사람들의 심리, 아파트 가격, 입지 등등 세부적이고 미시적인 측면에서 따지고 고려해야 될 요소들이 매우 많기때문에 쉽지 않습니다. 또한 큰 금액이 들기 때문에 더더욱 많은 공부가 필요하며 고민과 스트레스가 동반됩니다. 

 

다행인 것은 거시적인 측면에서 분명히 큰 부동산 사이클이 존재하며, 오히려 미시적인 여러 요소들보다 어떤 사이클에 있느냐를 파악하는 것이 더 중요하다고 생각됩니다. 그리고 위의 글처럼 각 사이클별로 대략적인 솔루션들이 정해져있기 때문에 부동산 투자를 하심에 있어 일정부분 참고를 하시면 좋을 것 같습니다. 물론 사이클별 솔루션이 공식처럼 모두 적용되거나 투자를 성공으로 이끌진 않습니다. 본인의 개인 상황이나 투자금에 맞춰서 경제위기가 닥쳤을 경우에도 리스크 관리가 되는 선에서 부동산 투자를 하는 것이 가장 중요합니다.