부동산 투자지역 찾는 방법(feat. 젠가투자법)

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

부동산 투자를 함에 있어 가장 중요한 것이 뭘까요? 저는 개인적으로 거시적인 부동산 사이클과 투자지역이라고 생각합니다. 전체적인 부동산 사이클이 침체기인지 상승기인지를 인지하고 매수/매도 타이밍을 정하는 것이 중요하며, 그 이후에 어느 지역에 투자를 할 것인지 정하는 것이 핵심인 거 같습니다. 

 

투자 타이밍과 투자지역만 잘 선정하여도, 잃지 않는 투자를 할 확률이 많이 올라가지 않을까요? (지극히 주관적인 생각입니다....)

 

 

"빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대?" 라는 책에 소개된 젠가투자법을 통해서 부동산 투자지역을 찾은 방법에 대해서 소개하겠습니다.

 

 

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젠가투자법을 활용하여 부동산 투자지역 찾는 방법~!

젠가투자법

 

1. 세대수 : 거래량 확보로 환금성 용이

첫번째 단계는 세대수가 적거나 인구가 유출되는 지역들을 먼저 제외하는 것입니다.

부동산 투자에서 중요한 요소는 환금성입니다. 투자를 할 땐 돈의 흐름(유동성)이 끊기면 안 된다는 점이 중요합니다. 대한민국 총 인구수는 2019년부터 감소세를 시작하지만, 세대수는 2040년까지는 증가할 전망이라고 하는데 해당지역 선정 시, 총인구수와 세대수의 증감추이 파악이 필요하며 지속적으로 인구가 유입이 되는지, 반대로 유출이 되는지에 대한 파악도 필요합니다. (아파트단지 기준으로는 개인적으로 1000세대 이상인 대단지 추천~!!!)

 

2. 전세가율 : 투자금 최소화, 수익률 극대화

두번째 단계는 전세가율이 낮은 지역을 배제하는 것입니다.

전세가율은 수익률을 극대화시키기 위한 최소한의 울타리 역할을 하는데, 지역(시,군,구)별로 전세가율 데이터 분석을 통해 투자금이 상대적으로 많이 들어가는 지역을 제외하는 방법입니다. 전세가율이 높다는 것은 그만큼 상대적으로 투자금을 최소화 할 수 있다는 뜻이고 이에 따른 수익률 극대화 및 리스크 관리가 용이하다는 뜻입니다. 또한 전세가율이 높은 지역은 그만큼 실수요가 높다는 뜻이고 살기 좋은 동네라는 의미이기도 합니다.

 

 

3. 입주물량 : 하락을 유도하는 강력한 요인 제거

세번째 단계는 공급과잉으로 인한 가격하락이 예상되는 지역을 제외하는 것입니다.

공급물량이 해당지역에 얼마간 영향을 미칠 것인가를 따져 봐야 하는 것이  포인트이며, 책의 저자는 2년6개월이 적당하다고 제시하고 있습니다.

 

 

투자자가 부동산 소유권을 가지고 있을 때, 가격에 영향을 미칠 수 있는 기간~! 위의 사진이 2년6개월이라는 기간의 구성을 나태내고 있습니다. 또한 시,군,구별로 입주물량 규모도 다르기 때문에, 데이터 분석은 절대평가가 아니라 상대평가로 봐야한다는 점입니다. 보통 입주물량의 수요를 예측할 때 인구의 0.5% 또는 세대수의 0.12%로 계산해 연간 적정량을 예측합니다. 지역별로 인구수나 세대수의 규모에 따라 적정량이 달라진다고 보시면 됩니다.

 

한 단계 더 깊게 들어가서, 전세 세대수보다 주택을 매입할 수 있는 경제력을 지닌 30~50 연령대의 세대수를 기준으로 적정 수요량을 계산하면 정확도가 올라갑니다.

 

<적정 공급물량 계산공식>

• 연간 적정물량 = 주 연령층(30~50대)인구수 * 1.3%
• 2년6개월간 입주물량률 = 2.5 * 1.3% = 3.25%
• 2년6개월간 적정 입주물량 = 주연령층(30~50대)인구수 * 3.25%

 

4. 미분양률 : 지역 심리를 파악하는 핵심요소

네번째 단계는 지역별 세대수의 0.3%를 초과하는 지역들은 배제하는 방법입니다.

미분양물량이 없어지고 잇다는 건, 그 지역의 심리가 살아나고 있음을 의미합니다. 공급량이 적정수요량을 초과해도 미분양률이 낮다면 그 지역은 투자하기에 나쁘지 않다고 볼 수 있습니다. 이런 이유로 적정공급량과 미분양물량의 변화도 함께 파악하는 것이 중요합니다. 미분양물량은 부동산 투자지역을 고르는 중요기준이면서 동시에 부동산 가격하락 요인의 중요지표이기도 합니다. 부동산 하락의 시발점은 미분양물량의 증가라고 보시면 됩니다. 

 

• 적정 미분양물량 = 지역 세대수 * 0.3%

 

 

5. 적정거래율 : 벌집순환모형 이론 응용

다섯번째 단계는 거래량의 많고 적음, 즉 적정 거래율을 계산해서 기준보다 낮은 지역들은 제외하는 것입니다.

벌집순환모형 이론 : 주택경기가 가격과 거래량으로 순환한다는 이론(거래량의 움직임에 따라 가격이 변한다)

 

벌집순환모형 이론

 

이 이론이 실전 부동산 시장에서 항상 적용되거나 맞아 떨어지지 않습니다. 부동산시장은 물량이 공급되기까지 2~3년의 시간이 필요하며, 가격에 영향을 미치는 요소들이 복합적으로 작용하기 때문에 단순히 거래량만으로 시장가격을 예측할 수는 없습니다.

중요한 포인트는 "거래량이 증가했을 경우에는 가격이 하락하지는 않는다"라는 사실입니다. 그래서 투자지역을 찾을 땐 가격과 거래량이 동시에 증가하는 제6국면과 제1국면을 기반으로 고르면 됩니다.

 

• 적정 거래율 = (해당 월 거래량 / 평균 월 개래량) * 100

약2년치 월별 평균 거래량을 만들어 놓고, 현재 거래량이 평균 거래량을 넘어섰는지 아닌지 보고 판단하는 것도 방법입니다.

 

 

6. 평당 매매 증감률 : 단기간 급등은 위험 요소

마지막 여섯번째 방법은 평당 매매 증감률을 통해서 단기간 급등한 지역들을 제외하는 방법입니다.

단기간에 상승한 지역들은 하락에 대한 가능성도 높기때문에 투자하기 부적합한 지역입니다. 

 

• 평당 매매 증감률 = {(현재 평당가 - 과거 평당가) / 과거 평당가} * 100

여기서 과거 평당가의 시간기준은 보통 2년으로 산정합니다. '2년 전에 이 지역에 투자했다고 가정했을 때, 지금도 매수 의향이 있는가?' 2년이 흐른 뒤에도 매수 의향이 있다는 것은 평당 매매 증감률이 적당하다고 보시면 됩니다. 실거래 가격으로 살펴봤을 때 2년 동안 매매가격이 약 13% 정도 오르면 심리가 위축되는 경향이 있다는 점도 저자의 의견입니다.

 

젠가투자법을 활용하여 위의 6가지 요소에 해당되는 부분들을 제외하고, 살아남은 투자지역들에 한해서 조금 더 디테일하게 검열해서 투자지역을 찾으시면 됩니다.

 

 

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젠가투자법

 

부동산 투자지역을 찾을 때, 가장 좋은 지역을 먼저 선정하고 그 지역 안에서 좋은 물건을 찾는 방법은 투자자금이 많은 사람들이 할 수 있는 방법입니다. 돈이 많으면 부동산 투자는 너무 간단하고 쉽죠.

하지만 일반인들에게는 투자금이 제한되어 있고, 그 투자금을 가지고 최대한의 수익률을 얻기 위해서는 잃지 않는 투자방법이 가장 중요합니다. 그렇기 때문에 본인만의 투자기준 정립이 가장 우선시되어야 된다고 생각합니다. 위의 책에서 언급한 6단계를 통해서 먼저 부동산 투자를 하면 안 되는 지역을 제거한다면, 최소한의 안전마진을 확보할 수 있다고 생각되어 이 글을 적게 되었습니다.