부동산 가치투자

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

최근에 오윤섭 저자의 "서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라" 라는 책을 감명깊게 읽었습니다.

개인적으로 오윤섭님은 본인만의 주관적인 부동산 철학을 가지고 있으며, 그에 맞는 투자 인사이트까지 겸비한 분이라 평소에 리스펙하고 있던 분입니다.

 

 

이번 책도 역시나 부동산 가치투자에 대한 중요성에 대해서 여러번 강조했습니다. 아직 부린이로써 투자 경험이 부족한 필자는 "부동산 가치투자"라는 기준 확립이 앞으로 부동산 공부를 하는데 있어서 길잡이 역할을 할 거 같다는 느낌을 받았습니다. 책 내용 중에 인상깊었던 구절 아래에 소개합니다~^^

 

 

" 다수가 아닌 소수의 길을 가는 게 바로 부동산 가치투자다. 현재가치보다 미래가치가 높아 보유기간 중 미래가치가 시세에 반영될 수 있는 부동산을 찾아 내것으로 만들고, 4년 이상 장기보유하는 것이 가치투자의 핵심이다 "

 

부동산 시장을 낙관하고 내재가치가 높은 부동산을 저가 매수해 장기보유하는 것이 가치투자다.

 

가치투자의 핵심인 안전마진을 확보하지 않고 고가 매수했다는 것이 가장 큰 패착이었다. 안전마진이란 아파트값이 아파트 내재가치(입지,희소가치,수익가치,미래가치 등)보다 낮을 때 그 차이를 말한다.

 

부동산 가치투자를 위해 아파트를 살 때, 가장 중요한 것은 매수가다. 비싸게 사지 말고 싸게 사야 한다. 안전마진을 확보한 적정가에 사야 한다. 적정가로 사야 수익률이 높은 것은 물론 침체기나 일시적 조정장세가 왔을 때 버티는 힘이 강해진다

 

 

여기에서 매입단가를 낮춰 아파트를 살 수 있는 3가지 방법을 추천한다.

 

첫 번째 방법은 내재가치가 있는 미분양, 미계약 아파트를 사는 것이다. 분양아파트를 원가로 사는 것이다.

두 번째 방법은 신문, 방송 등 언론에 노출되기 전에 아파트를 사는 것이다. 언론에 노출되기 전 살 수 있는 아파트는 재개발/재건축 등 정비사업 입주권이 대표적이다.

마지막으로 상승장에서는 2016년 11.3대책, 2017년 8.2대책, 2018년 2월 이후처럼 일시적 조정장세에 3~4개월 유지되는 매수자 우위 시장에서 수도권 핵심입지, 즉 내재가치 높은 아파트를 저가 매수하는 것이다.

 

이렇듯 큰 자본차익을 실현시키고 싶은 투자자라면 조정장세든 하락장이든 언제나 서울권 주택시장 중심부에 머물러야 한다. 저점인지 고점인지는 무시하고 장기보유해야 한다. 시장에 머문시간이 짧은 사람일수록, 시장을 자주 떠난 사람일수록, 자주 팔고 사고를 반복한 사람일수록  자본차익이 적었다.

 

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많은 부동산 투자자들(필자 포함)은 가격이 많이 오른 자산(아파트,주식)을 매도하여 시세차익을 현금화하고 싶은 욕망에 항상 노출되어 있습니다. 지금 당장 팔면 목돈이 생기니까, 나중에 팔면 지금보다 가치가 떨어질 거 같은 불안감이 드니까.....

객관적인 시장분석을 통한 매도를 해야만 하는 정당한 이유가 있는 경우에만 매도를 하는 것이 올바른 투자자로써의 길이라는 것을 알지만, 위의 유혹을 쉽사리 뿌리치지 못하는 것은 본인만의 투자철학, 투자기준이 정립되지 않았기 때문인 거 같습니다.

오윤섭 저자의 "부동산 가치투자"의 의미를 되새기면서 필자만의 투자기준을 조금씩 만들어 나가겠습니다.