[책리뷰] 부동산 소액투자의 정석-김원철(부동산 김사부)

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

누구나 부동산 투자를 하고 싶어하고, 그 결과를 통해서 수익창출을 원합니다.

재태크를 통한 富(부)를 축적하는 방법에는 여러 종류가 있습니다.

 

아마 부동산 투자를 시도하지 못했거나 접근하기 힘든 부분이라면,

주식투자와는 다르게 초기 시드머니가 최소 몇천만원에서 1억정도는 있어야 가능하다는 점이겠습니다.

이런 고민을 하시는 분들을 위해서 김사부가 경제의 흥망에 구애받지 않는 최소한의 자금으로 투자할 수 있는 부동산 투자 방법을 제시하였습니다. 

 

 

<경제가 흔들려도 변하지 않는 투자의 기술>

"최소 자금으로 최고 자산을 공략한다!"

 

 

---

 

◈ 뉴 전세 레버리지 전략

 

1. 정부의 규제가 심해지거나 투자자들이 지나치게 갭투자에 열광할 때는, "매도전략" 실행.

2. 부동산 열기가 가라앉고, 정부의 규제가 완화되는 시기까지 기다린다.

3. 전통적인 레버리지 전략(갭투자)을 다시 실행한다.

 

뉴 전세 레버리지 전략의 핵심내용입니다.

세부적인 실행방법을 4단계 걸쳐 설명하겠습니다.

 

 

<1단계 : 매도전략>

 

4년동안 매년 3000만원씩 자금을 투입해 부동산을 매수하되, 2년 후에는 매도할 생각으로 접근하는 것이다.

첫번째 집에 투자한지 3년 차가 됐을때, 2년 전 투자한 금액이 연간 12%의 수익을 복리로 냈다고 가정하면, 약 3763만원이 된다.

여기에 다시 투자금 3000만원을 더한 6763만원으로 재투자한다.

4년차때는 2년차에 투자한 물건을 매도하고 같은 방법으로 재투자한다.

 

 

 

 

 

<2단계 : 신규 투입 자금 없는 매도전략>

 

5년차에 접어들어서는 추가로 투자할 여유 자금이 없다고 가정합니다.

1년에 1채씩을 매도하고 그 수익금을 합쳐서, 다시 1채를 매수하는 것입니다.

그다음 잘 키워서 다시 2년 후에 매도할 계획을 세우는 전략입니다.

 

 

 

 

<3단계 : 전세 레버리지 투자 시작>

 

9년쯤 흐르고나니 정부의 규제가 완화되고 시장도 안정을 되찾았습니다. 전통적인 레버리지 투자(갭투자)를 다시 사용할 시기가 왔습니다.

9년 차가 되면, 2년전 7년 차에 자금 1억642만원으로 매입한 부동산을 매도해 만든 1억3349만원으로 부동산 3채를 매수합니다.

5000만원, 5000만원, 3300만원 각 1채씩 매수하여 본격적인 전세 레버리지 시스템을 구축하는 것입니다.

10년차도 9년차때와 동일하게 한다

 

 

 

<4단계 : 매도와 전세 레버리지 전략 혼합>

 

11년차가 되자, 2년 전에 전세 레버리지용으로 매수한 부동산의 전세가격이 상승해 자금이 나오기 시작합니다.

투자원금인 5000만원의 절반에 해당하는 금액이 나옸다고 가정을 하면, 부동산 3채에서 나오는 자금은 총 6650만원입니다.

11년차에 발생한 6650만원으로는 2년 후에 매도할 만한 대상을 매수하는 것입니다.

12년차도 동일합니다.

13년차에는 부동산 3채에서 전세 상승분 6650만원이 발생합니다. 그리고 11년 차에 6650만원으로 투자한 부동산을 매도해 8341만원이 생깁니다.(12% 연복리 적용)

 

 

 

뉴 전세 레버리지 전략을 위의 4단계로 나눠서 설명드렸습니다.

처음 읽을 때는 복잡해서 이해가 안 갔는데, 여러번 읽어야 이해가 갑니다....

이론적이지만, 뉴 전세 레버리지 전략을 통해 15년차 때부터는 1억5천만원이 매년 들어온다고 합니다.

 

 

 

---

 

◈ 소액으로 아파트 투자하기

 

1. 비로열아파트 : 나홀로아파트, 비로열대단지, 비로열동, 비로열층 공략하기

좋은 입지의 아파트와 비교했을 경우, 가격 상승이 높지 않지만, 때와 시기를 잘 판단해서 들어가면

높은 수익률을 창출할 수 있습니다. 평소에 시세파악을 해두어, 로열 대비 급매가 나오면 바로 매수할 수 있는 실행력도 필요합니다.

 

 

2. 미분양아파트 : 구입이 용이하고, 소액으로 투자 가능하며, 수익률도 크게 오를 여지가 있습니다.

미분양의 이유는 비싼 분양가와 물량 과다 공급, 크게 2가지 입니다.

미분양된 아파트를 한 번 잘못 구입하면, 10년이 지나도 가격이 그대로 일 수 있습니다.

결론은, 미분양된 부동산의 매수결정은 "부동산(입지)의 가치"가 기준이 되어야 합니다.

입지가 좋은 미분양 된 아파트를 싸게 구입할 수 있다면, 시간이 해결해 줄 것입니다.

 

 

3. 입주 급매아파트 : 새로 지어진 아파트의 입주 시기가 도래하면 거의 모든 단지에서 입주 급매물이 나옵니다.

단지가 크면 클수록 물건의 양도 많은 점이 핵심 포인트입니다.

급매 물건이 나오는 시기가 예고되므로 이를 잡을 준비를 할 수 있습니다.

 

---

 

◈ 소액으로 빌라 투자하기

 

 

1. 신축빌라 : 뜨는 지역, 입지가 좋은 지역, 호재가 예정되어 있는 지역의 신축빌라를 구입하자.

수요 대비 공급이 없는 지역이 중요합니다. 투자 가치있는 신축 빌라 고르는 팁 11가지가 책에 소개되어 있습니다.

 

 

2. 뜨는 지역 낡은 빌라 : 오래된 빌라가 투자 대상이 될 수 있는 가장 큰 이유는 빌라가 깔고 앉아 있는 "대지의 크기"와 이것이 다시 개발되는 "재개발" 때문입니다. 

입지가 좋은 뜨는 지역은 설령 재개발, 재건축 호재가 없더라도, 여러 다른 개발 이슈가 발생할 가능성이 큽니다.

입지가 뒷받침되기 때문에 가격이 크게 오르지는 못해도 크게 떨어질 일은 없습니다.

 

 

3. 대지지분이 넓은 빌라 : 재개발이 예상되는 넓은 대지지분을 싸게 매수하는 것이 핵심입니다.

이런 지역은 오랜기간을 감안하고 투자해야 한다는 점도 기억해야 합니다.

너무 길게는 아니고, 대략 5년정도 후에는 매도 가능한 물건을 잘 고르는 것이 필수입니다.

 

---

 

◈ 소액 투자처를 보는 눈

 

 

1. 택지개발지구의 오피스텔 : 오피스텔 투자의 핵심포인트는 희소성과 노후화 입니다.

택지개발지구는 모든 건물의 용도가 미리 정해진 곳이기 때문에 상가였던 건물이 갑자기 오피스텔로 변하지 않습니다. 주변에 공급이 막 되지 않는 조건이므로 희소성이 있습니다.

노후화 문제는 희소성이 있기 때문에 소비자들이 택지개발지구 안의 기반 시설을 이욯하기 위해서 어느정도 노후화 문제를 감수하게 됩니다.

 

 

2. 지방이라면 학군이 핵심 : 지방 광역시는 전철의 효용성이 서울과 수도권만큼 강력하지 않습니다.

그 말은 즉슨, 역세권 프리미엄을 크게 인정하지 않는다는 뜻입니다.

지방은 "학군"이 Key Point 입니다. 학군이 가장 좋은 곳이 핵심지역이고, 그다음으로 학군이 좋은 곳이 그다음 핵심지역입니다. 지방 투자는 대규모 택지개발지구의 공급이 없는 학군이 좋은 지역에 투자하는 것입니다.

핵심지역은 변할 수 있습니다. 대규모 택지개발지구가 들어서면 상권, 학군, 인프라가 이동할 수 있기때문이죠.

택지개발지구는 완공시까지 어느 정도 시간이 걸리기때문에 그 전에 충분히 준비할 수 있는 시간이 있습니다.

 

---

 

<총평>

 

가장 인상깊었던 부분은 부동산 투자에 있어 "정부의 강력한 규제"를 고려했다는 부분입니다.

다른 부동산 투자 관련된 책들은 투자방법에 대해서만 언급했는데,

김사부의 이번 책은 정부의 규제가 심한 시기의 투자법을 소개하고 있다는 점이 좋았습니다.

개인적으로 부동산투자의 성패를 가르는 큰 요소 중 하나는 정부의 정책과 규제라고 생각합니다.

규제가 심할 시기에는 매도하는 것도 하나의 전략이라는 것을 시사하고 있습니다.

그리고, 소액으로 접근할 수 있는 여러 물건들과 방법에 대해서도 깔끔하게 이해할 수 있어서 좋았습니다.

 

이상 끝.