[2021년 부동산 전망] 전세가 급등~ 다음은? 매매가 상승~!!

 

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

부동산 7.10대책과 임대차 3법 이후, 부동산 관련해서 저의 개인적인 생각을 조금 남겨봅니다.

 

올해도 강력한 부동산 대책이 여러번 나온 이후에 매수자와 매도자 간의 눈치싸움을 계속 이어가고 있는 상황입니다.

지금은 7.10 대책의 타이트한 대출규제 및 세금정책으로 인해, 연초에 비해서는 부동산 상승세가 약간 주춤한 상태이지만, 여전히 조금씩 꾸준히 가격이 오르고 있습니다.

 

강력한 정책으로 인한 부동산 거래건수 감소 + 임대차 3법으로 인한 전세가 급등(임대인/임차인 눈치싸움)

위의 한 줄이 현재 부동산 정황을 가장 잘 표한하고 있는 거 같습니다.

 

아래 기사는 현재 서울 전세가가 67주째 계속 오르고 있다는 내용입니다....

https://www.sedaily.com/NewsView/1Z91VF4WOL

서울 아파트 전세 67주째 오르고, 매매가 안 떨어졌다

현재 서울뿐만 아니라 수도권 대부분 지역에서 전세가가 급등을 하였으며,

전세 매물 자체가 없어서 너무 귀한 상황입니다~!!

그리고 전세가 급등으로 인한 매매가와의 가격 차이가 조금씩 좁혀지고 있습니다.

전세가율이 계속 오르고 있는 상황이죠

 

여러분들 이 대목에서 여러번 경험을 통한 어떤 느낌이 오고 계신가요? 

 

현재 글을 쓰는 시점이 벌써 2020년 10월 중순이니, 3개월만 지나도 벌써 2021년이네요.

내년 부동산 전망에 대한 글을 쓰려고 한 건 아니지만, 향후 6개월 뒤의 부동산 정황에 대한 예측을 하려고보니,

2021년 부동산 전망이라고 해도 무방할 듯 싶습니다.

 

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▶ 전세가 급등으로 인한 매매가 상승~!

 

저는 부동산 투자를 시작한지 얼마 되지않아 직접적으로 전세가 상승으로 인한 매매가 상승을 경험해 보진 못했습니다.

하지만, 여러 책에도 나와있으며, 부동산 투자의 기본 상식으로 얘기되고 있는 "전세가가 매매가와 비슷해질 정도로 올라가면 매매가를 밀어 올린다" 라는 사실.

 

현재 임대차 3법때문에 전세 매물자체가 거의 없습니다.

이로 인해 전세가 급등으로 전세가율도 심하게 올라간 상황.

그 다음은?

자연스럽게 매매가 상승이 예측되고 있는 상황입니다~!!!

개인적으로 3년간의 부동산 대세상승장의 후반부에 접어들었다고 생각하고 있습니다.

하지만 정부의 잇따른 정책으로 인해서 전세가가 급등을 하고 있는 상황이며, 그로 인한 매매가 상승이 불가피한 상황입니다.

 

제가 현재 거주하고 있는 아파트 전세매물도 많이 없는 상황이며, 

대규모 단지가 입주예정이 되어 있는 아파트들도, 입주시에는 전세 매물이 많고 전세가가 낮은 것이 일반적인 현상이지만, 지금 상황은 구축 전세가가 계속 오르고 있는 상황이어서, 신축 입주 매물 전세가도 계속 올라가고 있는 상황입니다.

정상적인 상황은 아닌 것 같습니다.

 

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▶ 전세가율 상승으로 인한 갭투자 활발~!

 

전세가율이란? 주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율

전세가율이 계속 상승하면서, 현재 주택매매가격과 전세가격 차이(Gap)가 조금씩 좁혀지고 있습니다.

2017~2019년은 수도권의 매매가격 폭등으로 인해 전세가율이 상대적으로 많이 낮았습니다.

그로 인해서 갭투자를 쉽게 할 수 없는 환경이었죠. (투자금이 상대적으로 많이 필요하니까~)

 

지금 수도권 시,구,동 별로 전세가율 차이가 있지만, 전반적으로 전세가 급등으로 인한 전세가율이 올라가고 있는 상황입니다. 

그리고 같은 아파트 단지도 평형별로 전세가율 차이가 있습니다.

특정 아파트, 특정 평형대는 현재 전세가율이 90%에 육박하는 매물도 있습니다.

입지가 좋은 매물이라면, 소액의 투자금으로 충분히 투자할 수 있는 환경이 조성되고 있는 상황입니다.

 

현재 조정대상지역은 2주택 취득세율이 8%, 3주택부터는 12%이기때문에, 추가적인 주택 구입에 대한 압박감과 부담감이 존재하는건 사실입니다. (앞으로 남은 이번 정권 기간에는 향후 추가적인 압박규제 정책이 더 나올 것으로 예상~)

→ 전세가율 상승으로 인한 갭투자가 취득세율과 여러 규제정책을 무시하고서라도, 더 큰 이득이 남는다면 실행될 수 있다는 의견에 전 개인적으로 한 표 던지고 싶습니다. 

 

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▶ 넘치는 수요와 부족한 공급

 

 

서울아파트 입주물량은 2019년을 정점으로 급감하는 추세가 지속됩니다.

뭐 서울이야 매년 넘치는 수요대비 항상 공급이 부족했습니다만, 객관적인 입주물량 수치만으로 봤을 때도 

너무 심하게 공급이 줄어드네요~!

 

수급측면에서 보면, 풍부한 수요를 감당할 공급이 늘어나는 것이 아니라, 급감한다는 사실은 쉽게 서울 집값이 하락하기 보다는 매매가 상승 환경으로 가는 것 같습니다.

 

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<총평>

현재, 강력한 압박/규제 정책과 임대차 3법으로 인한 전세매물 감소 & 전세가 급등.

2021년 부동산 전망을 가볍게 하자면, 현재의 전세가 급등으로 인한 매매가 상승이 예상됩니다.

대출과 취득세율 부분에서 타이트한 규제를 하고 있지만, 전세가율 상승으로 인한 갭투자가 활발해질 것 같고, 수급 측면에서도 서울아파트 입주물량 급감으로 인한 넘쳐나는 수요를 감당하지 못할 것으로 판단됩니다.

 

저의 주관적이고 개인적인 생각으로는 여러 부동산 지표, 환경이 2021년에도 하락이 아닌 상승쪽으로 향하고 있습니다. 정부의 추가적인 부동산 규제 정책이 어떤 것이 나오느냐에 따라서 내년 부동산 집값이 어디로 갈지가 궁금합니다.

 

이상 끝.