[RichProject-58] 재건축, 재개발 또 하나의 투자 전략, '이주수요를 잡아라'

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

보통 재개발 사업은 사업시행인가가 나고 감정평가액이 공개된 구역들은 프리미엄이 상당히 붙어 있습니다. 그래서 시세대로 사면 일반분양 예정가와 거의 차이가 없는 곳들이 대부분입니다. 이런 시기에 실제 재건축, 재개발 투자 못지않게 쏠쏠한 투자가 있는데, 바로 '이주수요 투자'입니다.

 

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▣ 사업이 진행되는 인근 지역을 노려라

 

성남시 재건축, 재개발 이주 예정 세대수(2017년 3월 기준)

 

위 표는 성남 본시가지에서 진행되고 있는 재건축, 재개발 구역의 사업진행 상황이 정리된 것입니다. 각 구역별로 시공사, 현재 사업 진행 단계, 예상 이주 시기, 조합원 수,  세입자 수, 일반분양 수량 등을 한 눈에 파악할 수 있습니다. 단 수치는 변동이 지속적으로 되므로 100% 정확한 수치는 아님을 미리 밝힙니다.

 

이 표에서 특히 관심 있게 살펴볼 부분은 '기존세대수'의 합계입니다. 말 그대로 현재 살고 있는 세대의 숫자를 말하는데, 조합원 수와 세입자 수를 합친 세대수입니다. 

 

성남 지역 내 8개 사업장의 조합원 세대는 총 1만1,940세대, 세입자 세대는 총2만1,158세대입니다. 세입자 수가 조합원 수보다 약 1.6배 많습니다. 그 이유는 이 지역의 집 중 상당수가 대지 20평에 지하 1층, 지상 2층의 구조로 주인 세대가 한 개 층에 거주하고, 나머지에 세입자가 거주하기 때문입니다. 성남의 재개발 구역 내에는 이런 주택들이 약 80%, 빌라가 약 20% 정도 됩니다. 

 

재개축, 재개발 사업 전 이 지역의 총세대수는 3만,3,250세대로 나와 있습니다. 한 세대에 가족 수가 3명씩이라고 가정하면, 이 지역의 인구는 약 10만명이라고 추산할 수 있습니다. 이 10만명의 인구는 앞으로 재건축, 재개발을 위해 집이 헐리고 다시 지어지는 동안 어딘가로 이사를 가야 합니다. 2017년 기준 성남의 본시가지라 할 수 있는 중원구와 수정구의 인구가 합해서 50만명인데, 그중 20%에 해당하는 인구가 앞으로 5년간 살 집이 필요한 상황입니다.

 

 

이 사람들은 어디로 이사를 갈 것인가?

 

 

이것이 '또 하나의 투자 포인트'입니다.

재건축, 재개발 구역 내에 위치한 조합원 매물을 매수하는 것도 좋은 방법이지만, 조합원들이 이사를 갈 만한 지역을 선점한 후, 이주 타이밍에 맞춰 이분들에게 매도하는 것도 좋은 방법입니다. 어찌 보면 재건축, 재개발 매물을 매수하는 것보다 위험부담이 적은 투자라고 할 수 있습니다. 

 

책 저자의 경우는 2015년도에 위의 표를 만든 후 경기도 광주와 성남 등 재개발 구역 인근의 주택을 매수했고, 1년이 지난 2016년 말부터 순차적으로 매도를 하는 중이라고 합니다. 1년 전과 비교했을 때 매매가는 약 10~20%정도 상승한 상태라고 하네요.

 

여유자금이 있다면, 재건축/재개발 구역 내의 조합원 매물을 매수하고, 플러스로 구역 주변 이주수요를 겨냥한 물건을 선점하는 방법도 좋은 대안이라 생각합니다.

 

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.